近年来，上海、江苏、深圳、重庆、成都、青海、江阴等地先后试点工程质量潜在缺陷保险（下简称“IDI”），以引入市场化运作机制为手段，旨在为住房长周期的质量问题提供稳定的维修赔付服务。

从时间轴看，IDI业务贯穿土地出让至竣工备案后十余年间，在多年期保险产品中也属于保险期限较长者。对于投保人、被保险人而言，把握保险合同中隐藏的时间概念，也是用其管理风险的前提。

下文以江阴市IDI保险实施文件——《关于推行住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》）为例，对IDI保险业务流程及关键时间点进行梳理。当然，不同地区的IDI业务关键时间点会因政策差异而有所出入。

签发保险意见书

依据《实施意见》，适用范围内的建设工程在项目建设条件意见书中，应当将投保住宅工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。因此，土地出让之时也是建设单位与保险公司就IDI签订保险意向书之时。

一般而言，保险意向书包括保险条款内容、保险合同双方权利与义务、建设单位应当在承发包合同中予以明确的IDI相关内容等。有时保险意向书的签订还伴随着费用预付，如《桂林市建筑工程质量潜在缺陷保险试点工作方案（试行）》要求“工程质量潜在缺陷保险意向书签订之后，保险公司应当聘请符合资格要求的工程技术专业人员对保险责任内容实施风险管理”。相应的，建设单位需在与保险公司签订保险意见书时预付部分费用，用于签订正式保险合同之前的风险管理费用。

签发保单

依据《实施意见》，建设单位应当在办理开工核查手续前，与保险公司签订工程质量潜在缺陷保险合同，并一次性支付合同约定的保险费（含不高于30%的风险管理费用）。因此，建设单位需在设计期后、建设期前与保险公司就IDI签订保险合同。

需要注意的是，保险合同的成立不代表保险合同生效，这也是《实施意见》在第十一条中分条规定的原因所在。我国普遍推行保险合同生效的“零时起保制”，即以合同成立的次日零时作为保险合同生效开始时间；另外依据《保险法》“投保人和保险人可以对合同的效力约定附条件或者附期限”，保单规定的保险合同生效时间才是IDI保单正式开始具有法律效力的时间，自此时起保险期间正式开始。

还需注意的是，IDI的保险期间由风险管理服务期间和保险责任赔偿期间两部分组成，换言之，保险期间不等于责任期间。《实施意见》也规定：保险期限从该工程质量潜在缺陷保险承保的建筑竣工备案两年后开始起算。

风险管理服务期间

在风险管理中，《实施意见》明确：工程质量潜在缺陷保险合同签订之后，保险公司应当聘请建设工程质量安全风险管理机构及符合资格要求的工程技术专业人员对保险责任内容实施风险管理。因此，保险合同生效之时也是风险管理服务期间开始之时。该阶段涵盖保险合同生效至主险起期之前的所有时间，即保险期间扣除保险责任赔偿期间的建设阶段及缺陷责任期（2年等待期）。

具体而言，建设工程质量安全风险管理机构（下简称“TIS机构”）及工程技术专业人员会根据保险责任内容，在施工阶段定期勘察、识别、追踪质量风险，在缺陷责任期间实施竣工检查与回访检查，并向保险公司和建设单位提供检查报告（包括最终检查报告），定期反馈质量缺陷问题、整改建议和风险评价等。这将第三方风险管控引入了建设过程，由TIS机构在“事前、事中”进行监控，以将质量潜在缺陷风险消除于“未然”。

在江阴，盛安、上建、港惠等TIS机构已于《实施意见》印发前的IDI试点工作中积累了一定经验，也将在IDI全面推行后积极发挥风险管理作用。

保险责任起期

IDI保险责任期自缺陷责任期后开始，即保险期限从该工程质量潜在缺陷保险承保的建筑竣工备案两年后开始起算。这意味着，建设工程在竣工备案后两年内出现质量缺陷的，由建设单位负责组织维修；保险公司仅对建筑竣工备案两年后出现的质量缺陷承担赔偿责任。

业主作为保险合同的受益人和索赔权益人，在保险期内（地基基础工程和主体结构工程保险期限为十年，保温和防水工程保险期限为五年，其他工程附加险的保险期限为两年）认为住宅工程因质量缺陷发生损坏的，可以依据办理入户手续时收到的《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》，向保险公司（或者保险公司委托的专业服务机构）提出索赔申请。《实施意见》还规定：在保险期限内住宅或者其他建设工程所有权转让的，保险标的的受让人承继被保险人本保单下的权益。

在保险责任起期与止期之间的保险责任赔偿期间，保险公司对保单约定的质量缺陷损失负有赔偿义务，也有权依法对质量缺陷的责任单位实施代位追偿。

保险责任止期

保险责任止期即保险合同解除之时，包括自然终止与解约终止两种情况。前者即IDI保单因地基基础工程和主体结构工程保险期限届满的情况，后者即依据《实施意见》征得全部买受人书面同意、确需解除合同的情况。

不难发现，保险责任不因投保人而改变。《实施意见》也明确：保险合同生效后，建设单位依法解散、破产，保险费已全部支付的，保险公司应当承担保险合同约定的保险责任。因此推行IDI，不仅能够将建设单位的工程质量责任前置，还能够增强业主权益保障的可靠性，切实维护住宅所有权人的合法权益。