首先我们要清楚的是：履约保证金和质量保证金同时收取不合法。

早在2016年，国务院《关于清理规范工程建设领域保证金的通知》（国办发[2016]49号）第四条便规定，在工程项目竣工前，已经缴纳履约保证金的，建设单位不得同时预留工程质量保证金。

2017年，住建部和财政部联合印发的《建设工程质量保证金管理办法》（建质[2017]138号）第六条也明文规定，在工程项目竣工前，已经缴纳履约保证金的，发包人不得同时预留工程质量保证金。

也就是说，在工程竣工前同时收取履约保证金和质量保证金不符合我国法律规定。而在这一法律前提下，何时以及如何收取质量保证金也成了许多业主颇为困惑的问题。

怎样收取质量保证金才合法？

在实践中，质量保证金的扣留方式主要有两种：1）逐次扣留，即发包人在支付工程进度款时按比例逐次扣留；2）一次性扣留，即发包人在工程竣工结算时一次性扣留质量保证金。

要回答两种扣留方式是否合法这个问题，不妨从质量保证金的定义着手分析。

根据《建设工程质量保证金管理办法》（下简称《办法》），建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

这里业主的困惑主要集中在两处：质量保证金应从哪笔工程款中预留？如何预留？

建设工程合同中的工程款有预付款、进度款、中间结算款、结算款之分。预付款是在工程建设开始前发包人支付的工程款；进度款和中间结算款是在施工过程中，发包人按照合同的约定及工程的施工进度情况支付给承包人的工程款；结算款则是指建设工程竣工验收后发包人支付的工程价款。

预付款、进度款和中间结算款皆发生在工程未竣工阶段，与《办法》中“工程项目竣工前发包人不得同时预留工程履约保证金和工程质量保证金”相违背。因此，实践中较为常见的“发包人在支付工程进度款时按比例逐次扣留质量保证金”事实上违反了《办法》规定。

再来看第二种扣留方式。

在工程竣工结算时一次性扣留质量保证金，显然符合《办法》关于时间要求的规定。但这里存在着另一个问题。

《办法》明确：缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。另外根据《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第十六条，承包方应当在工程竣工验收合格后的约定期限内提交竣工结算文件。彼时发包方才将予以答复并对剩余的工程款项做清理结算。

不难看出，缺陷责任期可能早于竣工结算开始。也就是说，质量保证金的生效时间先于其扣留时间。另外根据定义，作为保证承包方在缺陷责任期履行维修义务的现金担保，质量保证金本应在缺陷责任期开始前提交。

因此，第一种扣留方式不合法，第二种扣留方式合法但不合理。

怎样收取质量保证金合法又合理？

根据《办法》，合理又合法的质量保证金应在竣工后和通过竣工验收间收取。

这里我们仔细分析下竣工验收这个关键时间点。此时，履约保证金作用已经完成，根据合同约定发包人应当退还承包人的履约保证金。同时，为了落实承包人在缺陷责任期内的维修责任，可以收取不超过工程结算价款的3%质量保证金或质量保函。

建筑质量如何更好地保证？

要求承包人提交质量保证金，归根结底还是为了保证建筑质量。而作为缺陷责任期的质量担保，质量保证金仅能保证至多两年的质量保修（《办法》第二条）。

综上所述，IDI保险能够较好地应对房屋住宅在缺陷责任期之后的各类工程质量问题，同时通过创新质量风险管理服务强化项目质量风险管理，是有效防范避免各类工程质量问题、落实保修期相关质量责任的有效保障工具。